Guia completo: como usar o novo teto do FGTS (R$ 2,25 milhões) em contratos antigos

Se você comprou um imóvel com valor entre R$ 1,5 milhão e R$ 2,25 milhões, e assinou o seu financiamento imobiliário entre 12 de junho de 2021 e 9 de outubro de 2025, você estava em um “limbo jurídico” que impedia usar o saldo do seu FGTS para amortizar a dívida.

Desde 13 de outubro, imóveis de até R$ 2,25 milhões podem ser financiados pelas regras do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Antes, esse limite era de até R$ 1,5 milhão. Mas a norma, como foi editada inicialmente, deixava descoberto quem havia assinado o contrato entre junho de 2021 e outubro de 2025.

Essa situação mudou. O Conselho Curador do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) decidiu pela retroatividade do novo teto (entenda mais no fim do texto). Na prática, essa medida libera o uso do FGTS para milhares de famílias de classe média que, até então, estavam excluídas do benefício por terem contratos firmados a partir de 12 de junho de 2021.

Na prática, isso permite que todas as famílias com financiamento de até R$ 2,25 milhões também utilizem os recursos do FGTS para acelerar a quitação de financiamentos imobiliários, além de obter juros menores.

O benefício deve favorecer sobretudo os compradores de imóvel em regiões mais aquecidas e caras, como São Paulo e Rio de Janeiro.

Este guia completo explica quem se qualifica e, mais importante, o passo a passo exato para você solicitar a revisão do seu contrato e finalmente usar o saldo do FGTS.

1. Quem se beneficia da decisão? Datas e limites de valor

A decisão do Conselho Curador atende exclusivamente aos financiamentos que se encontram no que era o antigo limite do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Os critérios essenciais são:

• Período de Contratação: O financiamento deve ter sido assinado a partir de 12 de junho de 2021 e antes da entrada em vigor da Medida Provisória que atualizou o teto (9 de outubro de 2025). As novas operações de financiamento, a partir de 13 de outubro, já estão enquadradas nas regras mais vantajosas
• Valor do Imóvel: O valor de avaliação ou venda do imóvel deve ser superior a R$ 1,5 milhão e igual ou inferior a R$ 2,25 milhões.
• Modalidade: O financiamento original deve ter sido realizado sob as condições do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

2. Vantagem financeira: por que a revisão é tão importante?

A principal vantagem de enquadrar seu contrato no novo teto não é apenas o uso do FGTS, mas sim as condições de crédito associadas ao SFH.

O teto de R$ 2,25 milhões permite que seu contrato permaneça (ou seja reclassificado) nas regras do SFH, garantindo, entre outros benefícios:

• Juros menores: O limite de juros cobrados é reduzido, ficando em torno de 12% ao ano (o que não seria garantido em outras modalidades de crédito para imóveis de alto valor). É uma taxa de juros menor do que o nível atual da Selic.
• Uso recorrente do FGTS: Possibilidade de usar o saldo do Fundo a cada dois anos para amortizar o saldo devedor.
• Maior poder de quitação: Seu saldo de FGTS, que estava “preso”, pode agora ser utilizado para reduzir imediatamente o saldo da dívida.

3. Passo a passo: como solicitar a revisão do seu financiamento pelo novo teto do FGTS

A solicitação de revisão deve ser feita diretamente no banco ou instituição financeira onde o contrato foi firmado. Siga o guia:

3.1. Contate o agente financeiro

A primeira etapa é entrar em contato com a instituição que concedeu o crédito imobiliário (Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil, Bradesco, Itaú, etc.).

• Setor de contato: Procure a área de Crédito Imobiliário ou o seu gerente de contas.
• Motivo da Solicitação: Mencione claramente que você deseja solicitar a aplicação da retroatividade do novo teto do FGTS (R$ 2,25 milhões) ao seu contrato, conforme decisão do Conselho Curador.

3.2. Prepare a documentação

Embora a burocracia possa variar, tenha os seguintes documentos e informações prontas para agilizar o processo de reanálise:

• Contrato de financiamento original.
• Documento de Identidade (RG ou CNH) e CPF.
• Comprovante de residência atualizado.
• Extrato do FGTS (para comprovar o saldo disponível).

3.3. Agende o uso do saldo

Após o banco confirmar a elegibilidade e formalizar a revisão contratual, você poderá solicitar o uso do seu saldo do FGTS para:

• Amortizar o saldo devedor: Reduzindo o valor principal da dívida e, consequentemente, os juros futuros.
• Liquidar totalmente o débito: Caso o saldo seja suficiente para a quitação.
• Reduzir o valor das prestações: Diminuindo o impacto mensal no seu orçamento familiar.

4. Próximos passos e ação imediata recomendada

A aprovação da retroatividade do teto do FGTS é uma notícia excelente que corrige uma distorção e beneficia diretamente os mutuários. Esta é uma oportunidade imediata de reduzir o custo total do seu financiamento.

Ação Recomendada: Se você se enquadra nas regras, o próximo passo é acionar imediatamente o seu banco. Quanto antes você solicitar a revisão contratual e o agendamento do uso do seu saldo, mais rapidamente você irá reduzir o peso das parcelas do seu financiamento imobiliário.

Histórico

A ampliação do uso do FGTS para contratos a partir de 2021 foi aprovada por unanimidade em reunião extraordinária do Conselho do FGTS e atendeu a um pleito dos bancos e entidades do setor, que relataram no encontro já existir um aumento de queixas dos consumidores e até manifestações junto ao Banco Central.

“Além das reclamações, estamos criando um risco de levar a uma judicialização e gerar prejuízos ao FGTS”, afirmou na reunião José Aguiar, superintendente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Confira no vídeo a discussão completa sobre a regra e a votação.

O novo modelo de crédito imobiliário foi anunciado em 10 de outubro e deve ampliar o acesso da classe média ao financiamento da casa própria e impulsionar o setor da construção civil.

Com a mudança, imóveis de padrão mais alto, de até R$ 2,25 milhões, poderão ser financiados com juros limitados a 12% ao ano, dentro das condições do SFH, o que inclui abatimento da dívida com recursos do FGTS. A expectativa é que famílias com renda mensal na casa dos R$ 12 mil sejam contempladas.

Entenda neste guia do Portas mostra como fazer uma simulação de financiamento imobiliário.

https://portas.com.br/noticias/teto-fgts-contratos-antigos/?utm_source=email&utm_medium=newsletter&utm_campaign=2025-11-26